Caída de la Construcción de Viviendas en EE. UU.: Un Panorama Mixto para Missouri
La industria de la vivienda en Estados Unidos experimentó un notable descenso en los inicios de construcción a nivel nacional en mayo, tanto en comparación con el mes anterior como con el mismo periodo del año pasado. Si bien la región del Medio Oeste mostró una sorprendente resiliencia, los constructores de Missouri reportaron una actividad comercial más débil durante este tiempo.
Según la Oficina del Censo de EE. UU., los inicios de viviendas de propiedad privada en todo el país cayeron un 15.4% en mayo respecto a abril y un 8.7% en comparación con mayo de 2023. Este desplome fue impulsado en gran medida por la construcción multifamiliar, que disminuyó un 41.6% en un solo mes y un 12.3% interanual. La construcción de viviendas unifamiliares también experimentó un leve descenso del 1.9%.
El Medio Oeste se destacó como la única excepción regional, con un aumento del 3.7% en los inicios de vivienda respecto a abril y un 5.9% en comparación con el año anterior. Sin embargo, los permisos de construcción en el Medio Oeste descendieron un 18.1% mes a mes, contrastando con la caída nacional del 0.7%.
Desempeño de Permisos de Vivienda en las Áreas Metropolitanas de Missouri
Missouri presenta un panorama mixto en cuanto a los permisos de vivienda en sus áreas metropolitanas. Los permisos en el área estadística metropolitana de Kansas City aumentaron un 5.7% desde abril y un impresionante 66.7% respecto a mayo de 2023. En San Luis, los permisos cayeron un 10.8% desde abril, pero mostraron un crecimiento interanual del 14.1%. Columbia registró 101 permisos en mayo, un 2% más que en abril, pero un 17.9% menos que hace un año.
A pesar de estas cifras variadas, el panorama general para la industria de la vivienda no refleja una historia de crecimiento uniforme. La mayoría de los constructores han reportado caídas significativas en su actividad comercial en los últimos meses, en contraste con años anteriores.
La Voz de los Constructores: Desafíos y Perspectivas del Mercado Inmobiliario
Jeff Hemme, propietario de Hemme Homes y Remodeling en Columbia, que opera en la región central de Missouri, compartió su experiencia. Su empresa tuvo un excelente comienzo de año, pero la actividad se desplomó bruscamente en los meses siguientes. Cuando la tasa hipotecaria bajó brevemente del 6% a principios de año, su compañía vendió 15 casas en solo cuatro semanas. Sin embargo, al subir nuevamente las tasas, el negocio se desaceleró.
«Si no creemos que hay compradores, no vamos a construir», afirmó Hemme, cuya empresa ahora construye alrededor de 25 casas al año en el centro de Missouri, una reducción significativa de las 50 o 60 de hace unos años. Para Hemme, esta crisis de confianza, tanto como las presiones de costos, ha definido las condiciones de la construcción de viviendas esta primavera.
Experiencias Variadas de Líderes de la Industria
Shawn Woods, CEO de Ashlar Homes en Blue Springs, relató una experiencia similar: «Enero y febrero, empezamos el año increíblemente bien, las ventas estaban muy por delante del año anterior. Pero marzo, abril y mayo han sido algo deslucidos.» Estimó que su empresa vendió entre un 20% y un 25% menos de viviendas en esos tres meses en comparación con el mismo período de 2023.
Parker Girard, copropietario de Girard Homes (Columbia y centro de Missouri), también señaló que su negocio está bajo presión. A pesar de una fuerte demanda subyacente en Columbia, los altos costos y las tasas de interés hacen que las casas nuevas sean difíciles de vender a precios asequibles para la mayoría de los compradores.
No todos los constructores experimentaron las mismas fluctuaciones. Chris DeGuentz, presidente de la Asociación de Constructores de Viviendas de San Luis y el este de Missouri, y vicepresidente de Fischer and Frichtel Homes, tuvo un comienzo de año muy sólido. «En relación con esta época del año pasado, hemos visto un aumento del 15% al 20% en todos los puntos de precio que ofrecemos, debido al tipo y ubicación de nuestros proyectos», comentó.
DeGuentz, sin embargo, enfatizó que muchas de estas tendencias comerciales pueden ser específicas de cada empresa. «Hay constructores que quizás reflejan la tendencia del Medio Oeste, y quizás su crecimiento sea solo del 1% o 2%, lo cual está a la par con los datos nacionales, con algunos casos de crecimiento nulo, posiblemente ligado a la escasez de terrenos o malas ubicaciones», explicó. A pesar de la volatilidad, no percibe que ningún constructor esté perdiendo terreno, ya que la demanda en la región sigue presente.
Factores Clave que Impactan la Asequibilidad y la Construcción
Según datos del Housing Affordability Institute, el precio medio de las casas nuevas en Missouri fue de $437,500 en diciembre de 2023, aproximadamente un 73% más que el precio medio de las casas existentes, que se situaba en $253,000.
Nick Erickson, director ejecutivo del instituto, destacó que la compra de una vivienda nueva habría consumido el 46.5% de los ingresos medios de los hogares de Missouri en pagos hipotecarios a finales del año pasado, en comparación con menos del 30% para una vivienda existente. Se considera que una vivienda es asequible si su costo es inferior al 30% de los ingresos, según las pautas estándar de préstamos hipotecarios.
Impacto de Códigos y Regulaciones en los Costos
Una razón principal detrás del alto costo son los nuevos códigos de construcción. Jeff Hemme señaló que los requisitos de construcción actualizados están añadiendo más gastos a cada hogar. «Nos están haciendo hacer tantas cosas con la energía, y haciendo las casas tan energéticamente eficientes, que están añadiendo decenas de miles de dólares a una casa promedio cada vez que cambian los códigos», afirmó.
Erickson citó a Kansas City como un estudio de caso reciente. La ciudad adoptó uno de los códigos energéticos más agresivos del país, y «la producción en Kansas City se paralizó durante unos meses debido a esto», dijo. El código de conservación de energía, adoptado en 2023, exigía que las nuevas viviendas estuvieran más selladas, mejor aisladas y sujetas a inspecciones adicionales. En febrero de 2024, la ciudad flexibilizó partes del código, aliviando algunos requisitos.
Woods mencionó otros factores que aumentan los costos: ordenanzas de retroceso de arroyos, permisos de humedales y el aumento de las tarifas municipales. «Los municipios continúan adoptando códigos cada vez más estrictos que siguen aumentando los precios, la mayoría de los cuales no son códigos de seguridad vital, sino más bien cosas que deberían dejarse a la elección del consumidor», sostuvo Woods.
Junto con el aumento de los costos, Girard destacó la competencia de las viviendas existentes. «Muchas veces puedes comprar una casa más grande con más metros cuadrados, que es una casa más antigua ya construida, por menos dinero, de lo que puedes construir una casa más nueva con menos metros cuadrados, a un precio más alto», explicó.
El Futuro del Mercado Inmobiliario: Expectativas y Cambios Necesarios
La temporada que, según los constructores, debía ser la más fuerte, ha terminado en números rojos para muchos. Woods anticipa que el mercado podría permanecer lento durante uno o dos meses más antes de estabilizarse. «Para cualquier repunte o gran aumento, creo que tendremos que esperar hasta la primavera del próximo año y ver cómo se mantienen las tasas de interés», comentó.
Erickson afirmó que un aumento en la actividad de construcción de viviendas dependerá en gran medida de si los funcionarios gubernamentales implementan ciertos cambios. «Hasta que veamos cambios reales en la política de vivienda a nivel estatal, local y federal, realmente no veremos mucho movimiento», dijo. «Necesitamos construir más viviendas, pero hasta que veamos un alivio regulatorio o un cambio en las tasas, no habrá mucho cambio en la producción de viviendas.»
DeGuentz restó importancia a la volatilidad nacional, considerándola muy subjetiva y ligada a los inicios multifamiliares. «Los inicios y permisos siempre fluctúan y se pueden señalar muchas cosas diferentes que pueden afectar a un constructor más que a otro, pero en general, como constructores de viviendas unifamiliares, reconocemos que hay altibajos», dijo. «Sin embargo, el sentimiento del constructor y del nuevo comprador de viviendas, y la demanda en nuestra región, se mantienen por encima de los datos nacionales.»
DnG